Бизнес-центры в Киеве. Предложение, спрос, цены

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Сейчас в Киеве насчитывается более двух десятков профессиональных бизнес-центров (см. табл. 1 на стр.107). В первой половине этого года суммарная площадь сдаваемых ими в аренду офисных помещений составляла примерно 180 тыс. кв. м.

Ожидается, что к началу следующего года общее предложение площадей в бизнес-центрах превысит 200 тыс. кв. м. Еще примерно столько же планируется построить или отреставрировать в течение ближайших 3-4 лет.

Сегодня к классу А относят два бизнес-центра: “Миллениум” на ул.Владимирской, 12 и “Подол Плаза” на ул. Г.Сковороды, 19. Однако следует отметить, что некоторые специалисты подчеркивают определенную условность принадлежности этих бизнес-центров к классу А. Есть “проколы”, заметные даже со стороны. Например, “Миллениум” — это не отдельно стоящее, окруженное со всех сторон собственной территорией здание. А “Подол Плаза” расположен не в самом центре города, а чуть ли не в промышленной зоне —  такова особенность старейшего района Киева — Подола. Кроме того, недотягивает до нормы и количество парковочных мест: в “Миллениуме” их 0,7 на 100 кв. м, в “Подол Плаза” — 0,8 на 100 кв. м.

Но не оставаться же столице европейского государства совсем без офисных центров высшего класса! Тем более что некоторым компаниям статус не позволяет “квартировать” в менее фешенебельных помещениях. Поэтому все дружно закрывают глаза на упомянутые формальности, тем паче что остальное вроде как “вполне соответствует”.  Кроме того, стоит делать поправку на специфику Киева как города исторического, с плотно застроенным и к тому же расположенным на горах центром. Где здесь найти место под постройку, полностью соответствующую длинному списку формальных требований? Не сносить же целые кварталы памятников архитектуры ради организации соответствующей парковки...

До конца этого года ожидается введение в эксплуатацию еще нескольких объектов класса А. Два из них находятся в Бессарабском квартале — “Мандарин Плаза” (4 тыс. кв. м) и “Доминант” (3,5 тыс. кв. м). Третий — это четвертый блок “Подол Плаза” (около

4,5 тыс. кв. м). На подходе также “Оптима-Плаза” на Печерске с площадью офисных помещений 10,4 тыс. кв. м.

К классу B в Киеве относят 16 бизнес-центров. Правда, три из них иногда пытаются “обидеть”, причисляя к классу С+. Другие три, наоборот, часто относят к классу В+: “Артем бизнес-центр” (рядом со станцией метро “Лукьяновская”), “Крещатик Плаза” (“оседлавший” станцию метро “Крещатик”) и Horizon Office Towers на ул.Шелковичной, 42-44. До класса А каждому не хватает буквально чуть-чуть (если не считать того, что это реконструированные здания). “Артем бизнес-центр” имеет открытую планировку помещений и хорошую парковку — 1,6 места на 100 кв. м предлагаемых площадей, но расположен не в центре. Horizon Office Towers находится почти в центре, но имеет противопоказанную классу А кабинетную систему планировки помещений. “Крещатик Плаза” расположен центральнее некуда, планировка открытая, но сам бизнес-центр занимает только часть здания, да и парковка подкачала (0,4 места на 100 кв. м).  В сентябре этого года должны ввести в эксплуатацию последнюю очередь “Форум Бизнес Сити” — 14 тыс. кв. м. И, насколько нам известно, на ближайшее время — все. Другие объекты этого класса планируют открыть ближе к 2005 г.

СПРОС, ЦЕНЫ 

На спрос владельцам офисных центров сегодня, как говорится, грех жаловаться. Заполненность столичных бизнес-центров приближается к 100%. В ряде центров (например, в “Миллениуме”) уже нет свободных площадей. Оптимальной для владельцев недвижимости специалисты считают заполненность около 90-95%, обеспечивающую и поступление максимально возможного дохода, и некоторую “свободу маневрирования” (например, на случай, если кому-то из любимых арендаторов понадобятся дополнительные метры).

Для сравнения: года три назад заполненность офисных центров в целом по городу составляла около 70-80%. И хотя с тех пор в эксплуатацию было введено более 30000 кв. м помещений в офисных центрах, спрос, как видно, опережал предложение. Связано это, в первую очередь, с общим экономическим ростом в стране, наблю-даемым в течение последних двух лет. 

Аналогично спросу и предложению вели себя и арендные ставки (см. табл. 2 на стр.107). Свой максимальный (видимо, уже рекордный) размер они имели в 1998 г. Минимальный — в 2001 г., когда впервые в стране был отмечен экономический рост. Тогда же, впервые после кризиса, заполненность офисных центров в целом по Киеву превысила 90%. Когда же и центры заполнились, и экономический рост не прекратился, пошли вверх и арендные ставки.

Сейчас в Киеве базовая (то бишь без НДС и стоимости эксплуатационных услуг) арендная ставка в профессиональных бизнес-центрах класса А составляет $20-33 за 1 кв. м. Нижнюю границу этого диапазона обеспечивает “Подол Плаза”, арендная плата в котором находится на уровне платы в центре класса В. Там за обслуживание берут $3,5 за 1 кв. м в месяц, в “Миллениуме” — $5 за 1 кв. м.  Арендная ставка в центрах класса В составляет $18-25 за 1 кв. м. За обслуживание берут от $2,5 до $4 за 1 кв. м.  И, наконец, в центрах класса С базовая арендная ставка составляет от $12 до $18 за 1 кв. м, а эксплуатационные расходы — $1,5-2,5 за 1 кв. м.

Дальнейший рост арендных ставок, как считают специалисты, не предвидится — вводимых в этом году площадей вполне достаточно для удержания баланса спроса и предложения.

С учетом того, что в течение ближайших нескольких лет возможно увеличение в два раза площадей в столичных офисных центрах, следует ожидать и соответствующего снижения арендных ставок. Однако о конкретных размерах этого снижения у специалистов нет единого мнения. Оно и неудивительно — крайне сложно предсказать спрос на этом рынке. В одном специалисты единодушны — цикличность рынка никуда не делась, и фаза избыточного предложения не за горами.

                                                                                                                                     Константин Ряполов

 
ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
ФОРУМ
ГОСТЕВАЯ
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРС ВАЛЮТ
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Металлопластиковые  окна