Проблемы кредитования жилья

КРЕДИТУЮТ кредитные союзы


    По нашим данным, среди кредитных союзов в Киеве обнаружились только две организации, серьезно занимающиеся кредитованием жилья: КС “Турбота” и КС “Володар”. Возможно, еще несколько “спілок” занимаются этим в более мелких масштабах и поэтому не замечены широкой общественностью. Некоторые кредитные союзы работают с ипотекой, собирая первоначальные взносы для того, чтобы запустить строительство, а потом вкладывают те деньги, которые принимают в качестве оплаты кредитных обязательств. Обычно срок кредитования в КС не превышает 1,5-2 года. Следует помнить, что КС не кредитуют заемщиков в иностранной валюте, у них пока нет такого права. Кредитные ставки в КС составляют 0,13-0,15% в день. Это от 47% годовых! Дороговизну объясняют так: “А у нас проще и быстрее”.

нестыковки банка с клиентом


    Как правило, основные нестыковки банка с клиентом возникают при оценке квартиры и определении суммы кредита. В большинстве случаев это расхождение той суммы, которую запрашивает клиент, и той, которую банк согласен выдать. Банк выдает кредит в размере не более 70-80% стоимости квартиры. Оценить ее можно по-разному. Например, после долгих поисков вы остановились на варианте квартиры стоимостью $50 тыс. Исходя из сведений о ваших доходах, банк готов дать в кредит $35 тыс. Остальные деньги у вас есть в наличии. А что если оценщик оценит выбранную вами квартиру по принципу “сегодня большая, но по пять, а вон там за углом такая же, но по три!” и добросовестно “намалюет” не $50 тыс., а $45 тыс.? Банк дает 70% стоимости квартиры, но не той, на которую вы рассчитываете, а которую назвал оценщик. Тогда вместо $35 тыс. можно получить лишь $31,5 тыс. Возникает вопрос: где взять еще $4 тыс.?
    Другая проблема состоит в подтверждении реальности доходов. Банкиры говорят, что из каждых десяти клиентов девять “с половиной” приходят к ним с подобной проблемой. Банкиры требуют, чтобы ежемесячные выплаты по предполагаемому кредиту не превышали 50% совокупного семейного дохода. Поэтому среднестатистическим ипотечным заемщиком для банка сегодня является клиент с совокупным семейным доходом не менее $500. И такой заемщик не может рассчитывать на кредит более $10-15 тыс. Срок рассмотрения заявки занимает от недели до месяца в зависимости от банка и источников доходов клиента. В первую очередь заемщику стоит задуматься о том, в каком виде он получит деньги. Дело в том, что некоторые банки дают наличные деньги перед сделкой, а некоторые перечисляют их на счет продавца после продажи квартиры. Сегодня в Киеве популярна схема, когда клиент покупает в кредит новую квартиру и рассчитывается с банком после продажи старой. А если процесс продажи затянется на неопределенное время? Нужно иметь “золотой запас”, чтобы продержаться в режиме кредитного договора.

механизмы жилищного кредитования


    Изучая механизмы сегодняшнего жилищного кредитования, мы пришли к выводу, что рекламная информация банков рассчитана явно не на среднестатистического клиента.
В любом рекламном объявлении содержится, как правило, информация о сроках кредитования, первоначальном взносе и, конечно же, процентных ставках. Но мало кто знает, что существуют и другие не менее важные, а подчас более весомые требования, о которых клиент узнает лишь в стенах банка.
    Начнем с того, что декларируемые сегодня минимальные ставки (12-13% в валюте) может получить только идеальный клиент, портрет которого в понимании банкиров выглядит следующим образом. Семейный, активного, но не юного возраста мужчина, который работает по найму в крупной или средней коммерческой компании (или владеет собственным бизнесом), получает хорошую “официальную” зарплату (не менее $1000 в месяц), уже имеет собственную квартиру в хорошем районе, “не был, не участвовал, не замечен”. Дополнительную “весомость” клиенту может добавить также наличие разных подтвержденных активов, как-то: другие автомобили, другая недвижимость, акции, кредитная история, т.е. подтвержденная информация о ранее взятых и полностью погашенных кредитах, записи в трудовой книжке, гласящие, что ее владелец имел профессиональный успех и в данный момент “обнимает” руководящую должность.
    Скорее всего, клиент не получит кредит на рекламируемых условиях, если отвечает хотя бы одному из указанных ниже критериев:
    — он не работает либо работает непонятно где и не может документально подтвердить наличие работы или дохода;
    — у него невысокая зарплата ($200-300);
    — он не старше 21-22 лет либо наоборот — старше 55 лет.
    Понять столь пристальное внимание банка к кандидатуре потенциального клиента несложно. Сказывается отчаянная борьба банков с невозвратными, проблемными кредитами.
    Оформление кредита всегда сопровождается дополнительными расходами, о размерах которых клиент почему-то узнает уже будучи “в процессе”. Зачастую с текстом кредитного договора невозможно ознакомиться вне стен банка. Или в момент его подписания оказывается, что банк имеет право менять процентную ставку. При получении денег покупатель (если он рассчитывается с продавцом наличностью) или продавец (которому банк от имени покупателя перечисляет деньги на специально открытый счет) должны вернуть банку 1% суммы (а суммы ведь немаленькие!). Если банк не берет комиссионные за выдачу кредита, то берет деньги за открытие текущего или кредитного счета или еще чего-то. Вот так по мелочам при оформлении кредита набирается еще несколько сотен долларов непредвиденных платежей.

проблемы кредитования

Андрей Онистрат (29),
заместитель управляющего Киевской дирекции Укрсоцбанка:
    — Из-за высокой ставки подоходного налога в 8 из 10 кредитных дел мы сталкиваемся с проблемой легального декларирования реальных доходов клиента. Считаю, что после вступления в силу новых налоговых законов из тени выйдет большая часть среднеобеспеченных клиентов, и к весне будущего года мы увидим новые справки о доходах. Что принесет этот год жилищному кредитованию? Надеемся, что после Нового года одновременно “сработают” два закона — “Об ипотеке” и “О подоходном налоге”. Можно прогнозировать, что объемы кредитования на вторичном рынке жилья вырастут на 20%, на первичном — на 10-15%. Банковский кредит для потребителя дешевеет и, соответственно, становится более доступным. За год валютные ставки упали с 16% до 13%. Я думаю, что раз в полгода банкиры будут снижать ставки на 0,5-1%.

Владимир Винокур (57),
директор центра недвижимости и оценки “Мегокон-В”:
    — Украинская экономика укрепляется и становится привлекательной для иностранных денег. Поэтому и цены на квартиры растут. От ипотеки мы никуда не денемся. Это единственный способ решить жилищные и социальные проблемы. Безусловно, те люди, которые намерены использовать схемы ипотечного кредитования, должны либо сами быть юридически грамотными, либо призвать на помощь специалистов. Я не говорю, что клиентов могут обмануть в банках, но они хотя бы должны понимать, какие документы подписывают. Особенно, если квартира приобретается на вторичном рынке. Хочу сказать, чтобы люди не боялись покупать квартиры в кредит. Это не “удавка”. В крайнем случае, когда невозможно выплатить кредит, при умелой технологии всегда можно продать квартиру по более высокой цене, погасить долг банку и вернуться к аренде жилья.

Иван Истомин (25),
начальник управления розничного кредитования АКИБ “УкрСиббанк”:
    — Практика свидетельствует, что жилищное кредитование — это один из наиболее надежных вариантов размещения банковских активов. Текущий уровень просроченной задолженности по данным кредитам в украинских банках, как правило, не превышает 0,5% кредитного портфеля. Несомненно, качество достигается за счет взвешенного и одновременно гибкого подхода к анализу доходов клиентов, а также качественного анализа правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость. В интересах клиента — будущего собственника, чтобы банк основательно и не “за полчаса” осуществил необходимые проверки. Приобретая в кредит квартиру, люди, как правило, стремятся к досрочному погашению этого жилищного кредита. Украинцы еще не привыкли жить в долг.

Сергей Клименко (31),
председатель кредитного комитета КС “Володар”:
    — Мы сегодня кредитуем покупку жилья исключительно на вторичном рынке, но после вступления в силу Закона об ипотеке планируем делать это и на первичном. Серьезной конкуренции между кредитными союзами в ипотечном кредитовании не наблюдается. Для такого кредитования нужны большие деньги и безупречная репутация. У нас, например, кредитный портфель составляет 4 млн грн. и возможности для кредитования даже несколько превышают спрос. Мы даем ипотечный кредит сроком до 3 лет под 18% годовых в гривне. К сожалению, в валюте нам работать не разрешают, а спросом пользуются именно валютные кредиты.

Вадим Березовик (31),
заместитель директора кредитного департамента банка “Аваль”:
    — Ипотечное кредитование связано с долгосрочными вложениями денег. К сожалению, на украинском рынке нет долгосрочных ресурсов для этого. Банки привлекают депозитные ресурсы в большинстве случаев сроком до 1 года, а выдают кредиты на 3-10 лет. Как в таком случае, оперируя краткосрочными ресурсами, обеспечить “длинные” кредиты? Возникает проблема разрыва в ликвидности, и пока на рынке еще не появились финансовые инструменты, позволяющие этот разрыв ликвидировать. Создавая механизм закладных, Закон об ипотеке дает такую возможность. Заемщикам, например строительным организациям, предоставляется право эмитировать закладные, а банки, используя специальные инвестиционные ценные бумаги, могут под эти закладные привлекать “длинные” ресурсы. Но Закон об ипотеке не решает всех вопросов. Необходимо принятие других законов, того же Закона об инвестиционных ценных бумагах, позволяющего под портфель залогов выпускать ценные бумаги сроком обращения 5-10 лет.


ВНИМАНИЕ: недобросовестная реклама

    В качестве показательного примера недомолвок и даже недобросовестной рекламы можем привести описание работы одного кредитного союза, взявшего на себя почетную миссию социальной помощи для решения жилищных проблем населения всей Украины. Его рекламные объявления, не мудрствуя лукаво, обещают осуществить кредитование покупки жилья по принципу жилищно-строительной кооперации под 1% (!) годовых в национальной валюте. Запах сыра уже почувствовали? Он-то (“запах”) и привел однажды вашу покорную слугу в симпатичный офис в центре Киева, где милая консультантка и объяснила, что почем. Оказывается, для того чтобы получить кредит в этой “всеукраинской” организации на покупку квартиры стоимостью, например, $30 тыс., надо сначала стать членом КС, заплатив вступительный взнос в размере 3% стоимости квартиры и паевой взнос в размере 5% этой самой стоимости (кредитный союз, понимаешь, все по закону. — Ред.). Дальше возможны варианты. Либо внести почти половину (точнее, 45%) суммы сразу и на пару-тройку месяцев стать во “всеукраинскую” ОЧЕРЕДЬ за обещанным, кстати, 8-летним кредитом. Либо включиться в накопительную программу для получения ПРАВА на кредит — накопить эти самые 45%. В первом варианте ежемесячные выплаты по кредиту будут составлять 1%+0,72% (так называемые комиссионные). Во втором варианте кредит предоставляется сроком от 10 до 15 лет под обыкновенные 13-15%. Итак, членские взносы (8%), первоначальный взнос (45%), расходы на страховку квартиры (0,34%), нотариальное оформление договора залога (3%), сбор в Пенсионный фонд (1%), брокерские услуги по подбору квартиры (3%), экспертиза “кредитоспособности купли-продажи объекта недвижимости” (3%) выливаются в копеечку. В данном конкретном случае это $20,1 тыс. Ах да, чуть не забыла. Взнос за “экспертизу кредитоспособности” может быть уменьшен на 0,5% за каждого нового сагитированного вами клиента, который придет в КС. Вам это ничего не напоминает, уважаемые читатели?

 

ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 
 
 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Металлопластиковые  окна