Проблемы управления коммерческой недвижимостью в УкраинеТе, кому приходилось переживать в традиционном украинском стиле смену собственника арендуемого их фирмой офисного помещения, наверняка смогут по достоинству оценить это обстоятельство. Поэтому один из основных факторов, серьезно тормозящих развитие данного рынка, — это отсутствие механизма, обеспечивающего преемственность управления недвижимостью при переходе ее из “рук в руки” А обеспечить такую преемственность можно только посредством передачи управления в руки специализированной управляющей компании. Что, как правило, позволяет снизить затраты на эксплуатацию здания и обслуживание арендаторов при улучшении качества этого обслуживания (говорят, и 20%-ное сокращение издержек — не фантастика). Кроме того, по мнению генерального директора компании Real Estate Solutions Валерия Кирилко, не стоит также самостоятельно сдавать в аренду или продавать помещения, поскольку процесс продажи или сдачи в аренду — как правило, разовое действие. Набирать, а затем содержать штат специалистов для выполнения данных функций совершенно неоправданно. Выгоднее и удобнее нанять компанию-агента, которая продаст, сдаст площади в аренду, получит свое вознаграждение и оставит всю документацию по заключенным сделкам и базу имеющихся и потенциальных арендаторов. Впрочем, этот тезис вполне могут оспорить крупные компании-девелоперы, у которых сдаваемые объекты появляются с завидной регулярностью. ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ
Кирилл
Осетрин (26), руководитель проекта — В мировой практике принято, что
ответственность и функции четко распределены
между компаниями — участниками проектов по
недвижимости: привлечение инвестиций,
строительство, управление объектом. На данном этапе развития украинского рынка
большую часть функций по комплексному
управлению проектом выполняет
компания-девелопер. Она привлекает при
необходимости соответствующих специалистов
(проектные бюро, архитекторов, юристов,
риелторов, строительные подрядные организации,
технический надзор и пр.) и контролирует при этом
сроки выполнения работ и финансовые потоки. На нашем рынке совмещение данных функций в
одной организации — часто применяемая форма
управления проектом. Однако это приводит к
затягиванию сроков выхода объекта на рынок и, как
результат, — к ухудшению финансовых показателей
проекта в целом. Следует
отметить, что привлечение профессионального
консультанта на каждом из этапов реализации
проекта — это необходимость, продиктованная
мировым опытом управления проектами. К
сожалению, субъектам нашего рынка недвижимости
для осознания данного тезиса еще требуется
время. Валерий
Кирилко, генеральный директор — Уровни профессионализма отечественных и
западных девелоперов отличаются точно так же,
как отличаются уровни западных торговых центров
и наших. Несмотря на бурное развитие украинского
рынка недвижимости, профессиональные
компании-девелоперы можно пересчитать по
пальцам. Сейчас в Украине только начался процесс
становления девелопмента как вида бизнеса в его
классическом понимании. Дело в том, что девелопмент подразумевает
владение всей цепочкой осуществления проекта —
анализ рынка, формирование концепции будущего
объекта, нахождение необходимых средств,
проектирование объекта, прохождение
согласовательных процедур, строительство,
реализация и управление. На нашем рынке многие
компании профессионально реализуют только
некоторые из этих этапов, но в комплексе таких
компаний почти нет. И обучаются этому сложному
процессу, как правило, методом проб и ошибок,
чтобы сформировать именно украинский
девелопмент, который может разительно
отличаться от западного в силу наших условий и
менталитета. А ЧТО
ДЕЛАТЬ? Похоже, рано или поздно, но передавать
функции управления коммерческой недвижимостью
специализированным компаниям начнут и
украинские девелоперы. Проблема, однако, не
только в отсталом украинском менталитете. Дело
еще и в том, что авторитетных фирм, которым не
страшно доверить свою собственность, на рынке
мало. Получается своеобразный замкнутый круг:
чтобы получить собственность в управление, нужно
продемонстрировать рынку примеры своей
надежности и профессионализма в этой области. А
чтобы иметь такие примеры, необходимо, чтобы
кто-то перед тем доверил тебе такую работу.
Поэтому, на наш взгляд, наибольшие шансы на рынке
услуг по управлению будут иметь (кроме известных
международных компаний и “первых украинских
ласточек”) фирмы, созданные на базе управляющих
подразделений крупных компаний-девелоперов. И,
насколько нам известно, в течение ближайших
года-полтора можно ожидать появления первых
таких управляющих компаний. |
|||
|