Проблемы управления коммерческой недвижимостью в Украине

Те, кому приходилось переживать в традиционном украинском стиле смену собственника арендуемого их фирмой офисного помещения, наверняка смогут по достоинству оценить это обстоятельство.

Поэтому один из основных факторов, серьезно тормозящих развитие данного рынка, — это отсутствие механизма, обеспечивающего преемственность управления недвижимостью при переходе ее из “рук в руки” А обеспечить такую преемственность можно только посредством передачи управления в руки специализированной управляющей компании. Что, как правило, позволяет снизить затраты на эксплуатацию здания и обслуживание арендаторов при улучшении качества этого обслуживания (говорят, и 20%-ное сокращение издержек — не фантастика).

Кроме того, по мнению генерального директора компании Real Estate Solutions Валерия Кирилко, не стоит также самостоятельно сдавать в аренду или продавать помещения, поскольку процесс продажи или сдачи в аренду — как правило, разовое действие. Набирать, а затем содержать штат специалистов для выполнения данных функций совершенно неоправданно. Выгоднее и удобнее нанять компанию-агента, которая продаст, сдаст площади в аренду, получит свое вознаграждение и оставит всю документацию по заключенным сделкам и базу имеющихся и потенциальных арендаторов. Впрочем, этот тезис вполне могут оспорить крупные компании-девелоперы, у которых сдаваемые объекты появляются с завидной регулярностью.

ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ
Кирилл Осетрин (26), руководитель проекта
компании Colliers International (г.Киев;
консультации по вопросам недвижимости;
с 1997 г.; 30 чел.):

— В мировой практике принято, что ответственность и функции четко распределены между компаниями — участниками проектов по недвижимости: привлечение инвестиций, строительство, управление объектом.

На данном этапе развития украинского рынка большую часть функций по комплексному управлению проектом выполняет компания-девелопер. Она привлекает при необходимости соответствующих специалистов (проектные бюро, архитекторов, юристов, риелторов, строительные подрядные организации, технический надзор и пр.) и контролирует при этом сроки выполнения работ и финансовые потоки.

На нашем рынке совмещение данных функций в одной организации — часто применяемая форма управления проектом. Однако это приводит к затягиванию сроков выхода объекта на рынок и, как результат, — к ухудшению финансовых показателей проекта в целом.

Следует отметить, что привлечение профессионального консультанта на каждом из этапов реализации проекта — это необходимость, продиктованная мировым опытом управления проектами. К сожалению, субъектам нашего рынка недвижимости для осознания данного тезиса еще требуется время.

Валерий Кирилко, генеральный директор
ООО Real Estate Solutions (г.Киев; разработка
и сопровождение проектов коммерческой
недвижимости; с 2002 г.; 18 чел.):

— Уровни профессионализма отечественных и западных девелоперов отличаются точно так же, как отличаются уровни западных торговых центров и наших. Несмотря на бурное развитие украинского рынка недвижимости, профессиональные компании-девелоперы можно пересчитать по пальцам. Сейчас в Украине только начался процесс становления девелопмента как вида бизнеса в его классическом понимании.

Дело в том, что девелопмент подразумевает владение всей цепочкой осуществления проекта — анализ рынка, формирование концепции будущего объекта, нахождение необходимых средств, проектирование объекта, прохождение согласовательных процедур, строительство, реализация и управление. На нашем рынке многие компании профессионально реализуют только некоторые из этих этапов, но в комплексе таких компаний почти нет. И обучаются этому сложному процессу, как правило, методом проб и ошибок, чтобы сформировать именно украинский девелопмент, который может разительно отличаться от западного в силу наших условий и менталитета.
А ЧТО ДЕЛАТЬ?

Похоже, рано или поздно, но передавать функции управления коммерческой недвижимостью специализированным компаниям начнут и украинские девелоперы. Проблема, однако, не только в отсталом украинском менталитете. Дело еще и в том, что авторитетных фирм, которым не страшно доверить свою собственность, на рынке мало. Получается своеобразный замкнутый круг: чтобы получить собственность в управление, нужно продемонстрировать рынку примеры своей надежности и профессионализма в этой области. А чтобы иметь такие примеры, необходимо, чтобы кто-то перед тем доверил тебе такую работу. Поэтому, на наш взгляд, наибольшие шансы на рынке услуг по управлению будут иметь (кроме известных международных компаний и “первых украинских ласточек”) фирмы, созданные на базе управляющих подразделений крупных компаний-девелоперов. И, насколько нам известно, в течение ближайших года-полтора можно ожидать появления первых таких управляющих компаний.