Реконструкция домов в столице

 

Недавний обвал фасада дома по улице Большой Васильковской, 37 заставляет по-иному взглянуть на проблемы реконструкции домов в столице.
Насколько велика опасность повторения подобных аварий? И каково вообще нынешнее состояние киевских зданий?

Чтобы выяснить это, корреспондент «СТОличной недвижимости» обратилась к заместителю директора государственного научно-исследовательского института «Проектреконструкция» Борису Дамаскину.

«Мы свое дело знаем…»

— Судя по названию вашего института, вы специализируетесь на реконструкции зданий и сооружений. Впрочем, сейчас этим занимаются и другие проектные организации. Чем вы от них отличаетесь?

— Раньше наш институт был крупнейшей проектной организацией в Украине. Сейчас имеем 26 филиалов и 2 отделения, где работают более полутора тысяч сотрудников. И, как Вы правильно заметили, наш профиль — разработка проектов комплексной реконструкции домов, капитальных ремонтов, а также всевозможных надстроек, перепланировок и т. п. Мы делаем это давно и на высоком профессиональном уровне, чего не скажешь о многих других проектных организациях.

Вы работаете только с крупными заказчиками?

— После принятия Верховной Радой закона о приватизации государственного жилищного фонда к нам стали обращаться и отдельные граждане, которые хотят сделать перепланировку помещений, устроить себе двух-, трехуровневые апартаменты…

— И много у вас таких заказов?

Достаточно. Естественно, больше всего их в Киеве.

Какова стоимость ваших услуг?

— Смею Вас уверить, расценки у нас вполне приемлемые.

— И все-таки, в чем специфика вашего «фирменного» подхода к реконструкции зданий?

— Мы всегда тщательно проводим предпроектную подготовку. К примеру, для того, чтобы надстроить мансарду, нужно выполнить целый комплекс достаточно сложных работ: инженерно-геологические изыскания, обследование фундамента и несущих конструкций дома и т.д. Только после этого наши специалисты делают окончательный вывод о том, можно ли проводить перепланировку или реконструкцию.

— А разве другие проектные организации этого не делают?

— Многие предпочитают проектировать «на глазок», а в результате, пытаясь продлить жизнь здания, окончательно его разрушают…

Назовите, пожалуйста, основные направления вашей работы.

— В последние годы мы занимались преимущественно реконструкцией жилья в старых районах города. Обновляли дома дореволюционной постройки и здания послевоенного периода. Думаю, в ближайшее время приступим к реконструкции жилых домов первых массовых серий – панельных и кирпичных «хрущевок», которые возводились в 60-х годах. Кстати, к девятиэтажкам 70-80-х годов сегодня тоже следует повнимательней присмотреться. Да и большинство новых зданий уже через 10-15 лет будут нуждаться в серьезном ремонте.

Какие «свежие» проекты, в реализации которых принимал участие ваш институт, Вы могли бы выделить?

— Это, конечно же, реконструкция киевской синагоги, Театра драмы и комедии, ТЮЗа. Как субподрядчики мы занимались реконструкцией Государственной филармонии. Хотя генеральным проектировщиком там был Киевпроект, но практически вся наземная часть этого здания была выполнена нашими специалистами.Уже дважды мы разрабатывали проект реконструкции гостиницы «Театральная», но каждый раз у инвесторов не хватало денег, чтобы довести начатое дело до конца. И вот, похоже, предстоит третья попытка… Еще один перспективный объект, которым мы сейчас занимаемся, — здание бывшей гимназии на Владимирской площади, где планируется разместить Дипломатическую академию.. На мой взгляд, большой интерес для киевлян представляет и гостинично-офисный комплекс напротив НСК «Олимпийский. Между прочим, это первое в Украине здание, оборудованное четырехэтажным подземным паркингом на 400 автомобилей. Я думаю, людям это понравится.

Кроме того, мы строим новое жилье. Вот недавно сдали 12-этажный дом на улице Новгородской для молодых ученых и деятелей искусств. Стоимость квадратного метра в нем была самой низкой во всем Киеве.

Сейчас в столице полным ходом реконструируют такие «резонансные» объекты, как Бессарабский квартал, дом Городецкого… Вот-вот начнется реставрация Мариинского дворца. Вы имеете к этому отношение?

— Мы принимали участие в обследовании технического состояния Бессарабского квартала, проводили работы по усилению несущих конструкций некоторых зданий… Также нас приглашали для обследования дома Городецкого. Но основную работу на этих объектах выполняют другие проектные организации. Хотя до середины 90-х годов реконструкцией в Киеве занимался только наш институт. Другие попросту не брались за это дело, потому что работа очень кропотливая и сложная, Однако сегодня многие проектировщики хватаются за все подряд…

— Часто ли вам приходится заниматься реконструкцией культовых сооружений?

— В Киеве мы проводили обследование и реконструировали несколько небольших церквей по частным заказам. Между тем, в других городах Украины у нас есть очень интересные крупные объекты.

— Почему же в столице все не так?

— Дело в том, что в других городах за бюджетные средства храмы не строят. А частный заказчик ищет специалистов, которые могут сделать работу качественно и относительно недорого. Поэтому он выбирает нас.

«Реконструкция — дело тонкое…»

Вы упомянули о том, что довольно активно реконструируете жилые дома в столице. Кто выступает заказчиком?

— В основном районные и городские власти. К примеру, не так давно мы в порядке эксперимента проводили реконструкцию «хрущевки». Городские власти полностью расселили жильцов и предоставили нам прямо-таки идеальную площадку, на которой наши специалисты смогли показать, как нужно проводить реконструкцию подобных домов. Мы полностью перепланировали эту пятиэтажку: вместо типовых малогабаритных «клетушек» сделали современные квартиры, надстроили два этажа, где создали двухуровневые апартаменты. Кроме того, утеплили стены, поменяли столярку, инженерные коммуникации…

— В чем причина того, что частные фирмы не проявляют особого интереса к реконструкции тех же «хрущевок»?

— Комплексную реконструкцию можно проводить двумя способами. Первый предусматривает отселение жильцов. Это удобнее в плане строительства. Но возникают сложности, связанные с обеспечением отселяемых людей новой жилплощадью. Ведь если в квартире прописано две-три семьи, всем им нужно предоставить отдельное жилье. Инвестор соглашается на это лишь при условии, что его расходы окупятся, а такое возможно далеко не всегда: в большинстве случаев для того, чтобы окупилась реконструкция дома с отселением жильцов, обновленная пятиэтажка должна иметь 9-10 этажей. Понятно, что ее фундамент такой нагрузки не выдержит... Потому мы настаиваем на том, что реконструкция должна проходить без отселения.

В каких районах вам приходится работать чаще всего?

— Конечно же, в центральных. Здесь дорогое жилье, поэтому выгодно обновлять старые дома. Также входит в моду строительство мансард. В периферийных районах ситуация иная – там дома практически не реконструируются. Хотя еще в 1999 году Кабмин издал постановление №810 о реконструкции домов первых массовых серий, которым предусматривалась реконструкция сотен жилых домов. Но денег на это государство так и не выделило, потому дальше отдельных «пилотных» проектов реконструкции «хрущевок» дело не пошло. К тому же, по моему мнению, в принципе неверным является подход, который предполагает тиражирование проектов реконструкции домов разных серий. Я считаю, что типовой реконструкции быть не должно. Иначе мы опять вернемся к нынешней невзрачности или одинаковости.

Тем не менее, говорят, что реализация программы реконструкции «хрущевок» не за горами. Вы как специалист верите в это?

— Ситуация с жилыми домами в ближайшее время может стать критической. В течение срока эксплуатации, а это 125-150 лет, они должны несколько раз становиться на капитальный ремонт, то есть в доме должна проводится замена всех коммуникаций, полов, крыши. Однако дома первых массовых серий еще никогда на капитальный ремонт не становились. И вот теперь настало время, когда одним только капитальным ремонтом уже не обойтись. Требуются значительные работы по усилению несущих конструкций, а некоторые здания попросту нужно сносить, потому что им вовремя не оказали неотложную помощь. Сегодня практически «хрущевки» требуют капитального ремонта, а в ближайшее время большинство нашего жилья начнет «трещать по всем швам». Случаи, когда в доме отвалилась стена, вывалились панели или провалились перекрытия грозят стать обыденными. Коммуникации изнашиваются, а их прорыв для дома, построенного на лессовых грунтах, означает неизбежную гибель. Если б мы начали масштабную реконструкцию, то через 10-15 лет вполне могли бы ее закончить. А так еще немного и государству придется выделять на реконструкцию жилья единоразовые капиталовложения, сумма которых будет превышать любые затраты на поэтапную реконструкцию.

— «Веселенькую», однако же, картину Вы нарисовали… А какова в целом ситуация с жилищным фондом столицы?

— Степень износа большинства домов, по нашим данным, составляет от 25 до 45%. Капитальному ремонту здание подлежит при 40% износа. Это значит, что швы из кирпичной кладки уже выветрились, панели потрескались, происходит попадание воды в полости бетона, зимой, когда она замерзает, трещины увеличиваются и т.д. В то же время деньги на ремонт почти не выделяются, а киевляне-владельцы приватизированных квартир не могут самостоятельно привести свои дома в порядок, так как ремонты стоят очень дорого…Также следует отметить, что большинство столичных домов стоит на осадочных грунтах, которые при замачивании оседают. А поскольку обычно коммуникации дома прокладываются с одной стороны, при малейшей течи из канализационных или водопроводных труб, вода уходит под фундамент, он оседает, здание перекашивается, стены трескаются… Кроме того, грунтовые воды на Подоле и в других районах, находящихся «в низине», подошли к критической отметке. Когда-то, они были расположены на большой глубине, но в связи со строительством Каневской ГЭС, уровень подземных вод поднялся на целый метр. Если фундаменты дореволюционных зданий были заложены на 2,5 метра, а под ними находился один метр сухого грунта, то теперь вода подошла вплотную, а некоторые подвалы на Подоле и вовсе затоплены. Достаточно много в городе и оползневых зон — это Печерск и другие районы, расположенные на склонах Днепра.

— Какие первоочередные меры могли бы исправить эту ситуацию?

— Оползни — это тот бич, с которым нужно бороться до того, как возникнет критическая ситуация. Помните, как несколько домов в Днепропетровске просто провалились под землю? А ведь мы предупреждали, что территория, на которой они стоят, обводняется, и необходимо поменять водопровод и теплотрассы, которые находились в неудовлетворительном состоянии. К нашим советам вовремя не прислушались, и случилась трагедия. Кстати, столичная горадминистрация вкладывает немалые деньги в борьбу с оползнями…

— Если сравнить качество реконструируемого и нового жилья, разница будет существенная?

— В реконструируемых домах квадратный метр жилья стоит дешевле, чем в новых, а это в нынешних условиях существенный плюс. Хотя возможности реконструкции весьма ограниченны. Так, если первоначальная площадь квартиры 45 метров, то за счет пристроек ее можно увеличить максимум метров на 10. Естественно, это совсем не то, что новые апартаменты площадью сто «квадратов». Кроме того, если дом простоял 40 лет, его ресурс уменьшился, как минимум, на 30%, и полностью восстановить его сложно. Хотя, в принципе, при пристойном финансировании здание можно реконструировать так, что оно будет более надежным, чем новое, и будет служить еще 75-100 лет. Так что есть смысл заниматься этим.

— После обвала стены дома на Большой Васильковской доверие людей к реконструируемым домам упало… Кто, по вашему мнению, виноват в случившемся?

— Во-первых, я повторю прописную истину — жильцы не должны заниматься реконструкцией самостоятельно. Даже при небольшой перепланировке квартиры нужно обращаться в серьезные организации, которые имеют архивы и специалистов, «натасканных» в таких вопросах. Не стоит обращаться в маленькие проектные фирмочки, которые берутся за все, не имея при этом абсолютно никакого опыта. Что же касается дома на Большой Васильковской, то там был допущен целый комплекс ошибок и в процессе эксплуатации здания, и в действиях арендаторов. Укрепление подвала нужно поручать только специалистам, на него должен быть проект, а в некоторых случая этого нельзя делать. Мне несколько раз приходилось спасать положение, когда в буквальном смысле трещал дом после того, как там углубили подвал – ниже фундамента выкопали грунт. Похожая ситуация имеет место в данном случае.

Городскими властями создаются специальные комиссии, которые будут проверять качество реконструированого жилья. В них входят ваши специалисты?

— У нас есть отдел, который занимается этими вопросами.

Когда будут известны результаты проверки?

— Процесс обследования здания достаточно долгий, ведь специалисты обращают внимание не только на его внешний вид и состояние квартир, но и на множество других важных нюансов, на которые несведущий человек не обратит внимания.

Из досье «СТОличной недвижимости»: Дамаскин Борис Сергеевич родился в 1934 году. Имеет дипломы инженера-строителя и инженера-электрика. С 1957 г. работал в киевских строительных организациях, прошел путь от мастера до начальника СМУ. С 70-х годов занимается научной деятельностью. В 1988 г. возглавил один из отделов НИИ «Проектреконструкция». Был директором этого института.

Лиза Татаринова,
«СТОличная недвижимость»

 

   
ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ
 
 
 
 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Металлопластиковые  окна