Источники финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости



Известно, что инвестиционные проекты требуют немалых затрат, особенно же проекты, реализуемые в сфере недвижимости. Считаясь самым надежным вложением капитала, недвижимость становится и самой капиталоемкой сферой деятельности. Серьезной проблемой является поиск средств на начальном этапе, когда в проект не верит никто, кроме автора идеи. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций. Если ваша компания обладает неограниченными финансовыми ресурсами - проблем нет. Но тем, у кого денег явно не хватает, приходится искать дополнительные источники финансирования.

Инвестиционные проекты в сфере недвижимости можно разделить на две категории. Одни финансируются, что называется, "из своего кармана", другие - за счет привлечения кредитных ресурсов.
Однако потребность в дополнительных денежных ресурсах может возникнуть не только в случае полного отсутствия собственных средств. Кредит может понадобиться, например, если появляются дополнительные, не учтенные ранее строительные и финансовые риски. Другим поводом обратиться за финансовой помощью может стать отказ одного или нескольких соинвесторов от своих обязательств по финансированию проекта.
Как следует поступать в таком случае?
На реализацию проекта можно взять кредит, оставаясь при этом единственным инвестором; можно привлечь соинвесторов на правах долевого участия в строительстве с последующим перераспределением площадей или, наконец, переуступить права на окончание строительства объекта другому инвестору.
В целом инвестиционные проекты в сфере недвижимости, которые требуют привлечения финансов извне, также можно разделить на две категории: проекты, при реализации которых кредитование ведется с нулевой стадии строительства, и проекты, где кредит появляется тогда, когда объект недвижимости частично готов.
Как показывает практика, в первом случае получение банковских кредитов практически невозможно, за исключением случаев, когда у заемщика есть другое надежное обеспечение. Обычно подобные попытки заканчиваются продажей предприятия, на которое оформлена вся согласовательная и проектно-сметная документация, другому инвестору.
Необходимый минимум для получения кредита при втором варианте реализации проекта - стопроцентная его готовность, а также наличие необходимых разрешений и собственного вклада в проект.
Представим, что кредит уже получен. Теперь инвестор-девелопер может идти по пути оптимизация процентов или параллельного вложения в проект кредитных и собственных средств.
Независимо от причин возникновения потребности в дополнительном финансировании, проект, уже находящийся на стадии реализации, более привлекателен для банков. Здесь возникает меньше рисков: сам объект незавершенного строительства может выступать в качестве залога, завершение строительства требует меньше времени - следовательно, кредиты будут более короткими. Но при оформлении подобных договоров залога и их оценке возникают некоторые нюансы, главный из которых - идентификация прав собственности на объект незавершенного строительства. В большинстве случаев инвестор вступает в права собственности на объект недвижимости только после ввода его в эксплуатацию. Тогда предметом залога могут выступать имущественные права на недвижимость, право собственности на которую будет получено в будущем.
Кроме того, местные органы власти могут поставить жесткие условия по отведению земли, строго лимитируя срок строительства или требуя выкупа земельного участка, что значительно повышает затратную часть проекта. В случае невыполнения этих условий застройщику грозит потеря прав на использование данного участка или, как минимум, штрафные санкции.
Таким образом, риски банков при кредитовании проектов, связанных со строительством, под залог объектов незавершенного строительства являются достаточно высокими. Обеспечением по таким кредитам могут выступать корпоративные права на предприятие, на которое оформляется вся проектно-сметная и согласовательная документация, если это предприятие не ведет какой-либо иной финансово-хозяйственной деятельности.
Функции банков при финансировании подобных проектов не могут ограничиваться выдачей кредита и оформлением договора залога. С их стороны необходимы высококачественный мониторинг выдаваемых кредитов, участие в управлении проектом, обязательный контроль над строительством и текущей финансово-хозяйственной деятельностью предприятия.
Главной проблемой для застройщиков является доступ к долгосрочным и дешевым кредитным ресурсам. Сама процедура получения кредита отнюдь не проста. Так, страхование строительных рисков в наших условиях является маловероятным, ибо объект незавершенного строительства, выступающий в качестве залога, обычно оценивается ниже необходимой величины кредитных ресурсов. Также существуют ограничения по стоимости проектов, а чтобы выплатить проценты по кредиту до сдачи объекта в эксплуатацию инвестору приходится тратить собственные средства, которые могли бы быть вложены в проект; отсутствует четко выверенная строительная смета, которая корректируется, как правило, в большую сторону.
Как показывает наша практика, одним из самых эффективных инструментов финансирования такого рода проектов является Кредитная линия ЕБРР на развитие малого и среднего бизнеса. Но в данном случае доля собственного вклада девелопера должна составлять не менее 30%.
Уже стало понятно, что справиться со всем спектром возникающих вопросов подразделениям банков, инвесторов и застройщиков становится достаточно трудно, не все они могут делать это самостоятельно. С ростом количества девелоперских проектов в сфере недвижимости все более активизируется спрос на услуги профессиональных профильных консультантов, которых в Украине существует не более 1-2 десятков - ведь для решения подобных задач необходимы консультанты со знаниями и практическим опытом в сфере рынка недвижимости, оценки недвижимости, инжиниринга, архитектуры и строительства, а также финансового анализа и моделирования.
В этом плане показателен опыт АКБ "Надра", который выступил учредителем холдинговой консалтинговой группы, в которую, помимо банка, вошли компании "РЕД", "Инвестсервис" и "Консалтинг и финансы", профессионально занимающиеся консалтинговыми услугами по проектному финансированию, операциями с недвижимостью, экспертной оценкой, оказанием юридических и аудиторских услуг, а также страхованием имущества и различных строительных и финансовых рисков.
Преимущество в работе с такой группой заключается в том, что все подразделения, занимающиеся оказанием разных видов услуг, взаимодействуют между собой и имеют общие цели с инвестором, поскольку большая часть дохода компаний зависит от успешной реализации проекта. Вторым преимуществом такого сотрудничества является уменьшение временных и финансовых затрат, связанных с сопровождением проекта и получением сопутствующих услуг.

    Вначале проекты проходят соответствующую правовую, экономическую и строительно-архитектурную экспертизу, где:

  • юристы определяют легитимность проекта и его "слабые" места, статус земельного участка, выделенного под строительство, а также риски, которые могут возникнуть при получении права собственности на построенный объект;
  • инжиниринговые службы проводят строительную экспертизу объекта, изучают геодезические показатели земельного участка, возможность получения необходимых технических условий для строительства, реальность согласования и выполнения архитектурно-строительного проекта, а также определяют соответствие представленной сметы на строительство текущим рыночным параметрам;
  • риэлторы вместе с оценщиками предоставляют финансистам достоверную информацию, подкрепленную аналогами, о стоимости земельного участка и права переуступки проекта другому инвестору в случае его вынужденного "сворачивания", о возможных ценах, по которым можно реализовать построенные площади на разных этапах строительства и при условии ввода объекта в эксплуатацию;
  • финансовые аналитики, в свою очередь, рассчитывают инвестиционную привлекательность проекта.

Таким образом, кардинально изменяется привычный статус риэлтора: из брокера по купле-продаже и аренде недвижимости он превращается в профессионального консультанта на рынке инвестиций в недвижимость.

Андрей Гончаров, директор АН "RED"


ГЛАВНАЯ
КАРТА САЙТА
ОЦЕНКА КВАРТИР
ДОСКА ОБЬЯВЛЕНИЙ
Как продать квартиру?
ПРОДАЖА
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных и пр.
домов дач земли
офисы магазины и пр.
АРЕНДА
квартир домов дач
офисов магазинов и пр.
ОКНА
ДВЕРИ
МЕТАЛЛОДЕТЕКТОРЫ
КАК ЗАРАБОТАТЬ?
ЮРИСТКОНСУЛЬТ
Полезная информация
Справочник
ФОРУМ
ГОСТЕВАЯ
Новости Происшествия
ПОГОДА КУРСЫ ВАЛЮТ

 | главная | карта сайтабаза обьектов недвижимости | отправить заявку в агентство недвижимости |||

Подписка на новые поступления в  нашу  базу  недвижимости  и новости  рынка  недвижимости

имя:
e-mail:

Аренда квартир посуточно в г. Киев. Квартира на сутки. Квартира посуточно.

Доска обьявлений и заявок ФОТО НЕДВИЖИМОСТЬ

 Каталог сайтов по недвижимости>> Форум>>

 Металлопластиковые  окна

Рейтинг@Mail.ru
Rambler's Top100
продажа металлодетекторов металлоискателей металодетекторов металоискателей